固定資産税シミュレーター【2026年版】
土地・建物の評価額と面積を入力するだけ。小規模住宅用地の1/6特例・新築軽減・都市計画税を自動反映して年間税額を即時計算。
💡 マイホーム購入・不動産投資を検討中の方が固定資産税の目安を事前把握できます。毎年届く納税通知書の確認・見直しにもご活用ください。
固定資産税納税通知書（課税明細書）の「価格（評価額）」欄に記載の金額。
200㎡以下は小規模住宅用地（1/6特例）、201㎡以上は一般住宅用地（1/3特例）が適用されます。
納税通知書の家屋（建物）欄の評価額。購入価格とは異なります。
新築は0〜1年と入力。新築軽減の対象期間（戸建て3年、マンション5年）を自動判定します。
固定資産税の計算式と仕組み
固定資産税は地方税法に基づき、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している方に課される市区町村税です。標準税率は1.4%で、市町村の条例により異なる税率を設定できます（夕張市1.45%等の超過税率の事例あり）。
土地の課税標準額
小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/6 / 一般住宅用地（200㎡超の部分）: 評価額 × 1/3
小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/6 → 一般住宅用地（200㎡超の部分）: 評価額 × 1/3 → 非住宅用地: 評価額 × 1（特例なし）
建物の固定資産税
評価額 × 1.4%（新築軽減中は50%OFF）
評価額 × 1.4%（新築軽減中は50%OFF）
都市計画税（市街化区域のみ）
土地（小規模）: 評価額 × 1/3 × 0.3% / 土地（一般） : 評価額 × 2/3 × 0.3%
土地（小規模）: 評価額 × 1/3 × 0.3% → 土地（一般） : 評価額 × 2/3 × 0.3% → 建物 : 評価額 × 0.3%
計算例: 土地2,000万円・100㎡・住宅、建物1,500万円・築10年
年間合計: 約25.7万円（都市計画税なしの場合）
土地課税標準額: 2,000 × 1/6 ≒ 333万円 → 固定資産税(土地): 333 × 1.4% ≒ 4.7万円 → 固定資産税(建物): 1,500 × 1.4% = 21万円
小規模住宅用地の特例（200㎡以下は1/6）
住宅の敷地（住宅用地）には地方税法第349条の3の2に基づく特例が適用されます。200㎡以下の部分は課税標準額が評価額の1/6に軽減されるため、実質的な固定資産税率は約0.233%（1.4%÷6）になります。これが「固定資産税が安い」と感じる主な理由です。
200㎡を超える一般住宅用地は評価額の1/3が課税標準額となります。土地を更地にしてしまうと住宅用地の特例が外れ、税額が最大6倍になることがあります。
新築住宅の軽減措置
新築住宅の建物にかかる固定資産税は一定期間50%軽減されます（租税特別措置法第72条）。令和8年（2026年）3月31日までに新築された住宅が対象です（令和6年度税制改正で延長確定）。
- 一般の戸建て住宅：新築後3年間
- マンション等の中高層耐火住宅：新築後5年間
- 長期優良住宅（戸建て）：新築後5年間
- 長期優良住宅（中高層耐火）：新築後7年間
軽減が終わると翌年度から建物分の固定資産税が2倍になります。購入後の税負担計画に必ず織り込んでください。
都市計画税の仕組み（固定資産税との違い）
都市計画税は、市街化区域内に土地・建物を所有する方に固定資産税と合わせて課される地方税です。税率の上限（制限税率）は0.3%と地方税法第702条の4で定められており、市町村ごとに条例で実際の税率を設定します。東京都23区・横浜市・大阪市など主要都市は0.3%上限を採用、地方都市では0.2%・0.25%等を採用するケースもあります。
市街化調整区域・市街化区域外（農村部等）の土地・建物には都市計画税は課税されません。納税通知書で「都市計画税」欄が0円なら市街化区域外の物件です。
固定資産税評価額の調べ方（評価証明書・課税明細書・縦覧制度の使い方）
2026年時点の情報です。固定資産税評価額を確認できる主な方法は3つあります。「評価額 調べ方」で検索する方は、まず自分がどの目的で確認したいかを整理してから適切な書類を取得してください。
| 確認方法 | 取得場所 | 費用・時期 | 主な用途 |
|---|---|---|---|
| 課税明細書 | 毎年4〜5月頃に自治体から郵送（納税通知書に同封） | 無料・自動送付 | 毎年の税額確認・ローン控除の確認 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村の税務窓口・コンビニ（一部自治体）・郵送申請 | 1筆300円前後（自治体による）・年間通して取得可 | 不動産売買・相続・登記手続き・ローン申請 |
| 縦覧制度 | 市区町村の税務窓口（毎年4月1日〜最初の納期限まで） | 無料・縦覧期間のみ | 同一自治体内の他の土地・家屋との評価額比較 |
| 名寄帳（固定資産課税台帳の縦覧） | 市区町村の税務窓口・郵送申請 | 1枚300円前後（自治体による） | 相続・所有物件の一覧把握 |
課税明細書の見方
納税通知書に同封される「課税明細書」には「価格（評価額）」と「課税標準額」の2つが記載されています。
- 価格（評価額）：固定資産税評価額そのもの。3年ごとの評価替えで見直されます
- 課税標準額：住宅用地の特例（1/6・1/3）適用後の額。固定資産税の計算基礎です
- 税額：課税標準額×税率（原則1.4%）で算出された年間税額
土地については「価格」より「課税標準額」が大幅に低い場合が多く、これが住宅用地の特例が効いている証拠です。
固定資産評価証明書の取得方法
不動産売買・相続手続き・登記申請では「固定資産評価証明書」の提出が必要になります。取得の流れは以下のとおりです。
- 窓口取得：物件所在地の市区町村税務課（東京23区は都税事務所）へ本人確認書類を持参。代理人の場合は委任状も必要
- 郵送申請：申請書・手数料分の定額小為替・返信用封筒・本人確認書類のコピーを郵送。1〜2週間程度かかります
- コンビニ取得：マイナンバーカードが必要。対応している自治体のみ利用可能です
令和8年度（2026年度）分の証明書は2026年4月1日以降に取得できます。前年度分（令和7年度）が必要な相続手続き等では「基準年度を指定」して申請してください。
縦覧制度の使い方
縦覧制度は、固定資産税の納税者が自分の不動産評価額が適正かを他の物件と比較できる制度です（地方税法第415条）。
- 縦覧期間：毎年4月1日から最初の納期限の日（通常4月末〜5月末頃）まで
- 閲覧できる情報：同一市区町村内の土地・家屋の評価額（所有者名は非公開）
- 対象者：その市区町村内に固定資産を所有する納税者（および代理人）
- 費用：無料
- 目的：自分の物件評価額が周辺と比べて高すぎると思う場合に審査請求の根拠にできます
評価額に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます（固定資産税の納税通知書を受け取った日から3ヶ月以内）。
よくある質問
固定資産税の評価額はどこで確認できますか？
毎年4〜5月頃に市区町村から送られてくる「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」に添付の「課税明細書」に記載されています。初めて購入する物件の場合は不動産会社や銀行に目安額を確認するか、固定資産税評価証明書（市区町村窓口で取得可）を参照してください。
固定資産税の評価替えはいつですか？
固定資産税評価額は3年ごとに見直され（評価替え年度）、直近は2024年度（令和6年度）に評価替えが実施されました。次回は2027年（令和9年度）が見直し年度となる予定です。地価の上昇が続く地域では税額が増加する場合があります。
マンションの場合、土地の持ち分はどう計算しますか？
マンション（区分所有）の場合、土地評価額は「敷地全体の評価額 × 持ち分割合（所有権の共有持ち分）」で算出されます。通常は登記簿に記載の持ち分割合を使います。マンション全体の評価額が5億円で持ち分が1/100なら土地評価額は500万円です。
賃貸用アパートの土地は住宅用地特例が使えますか？
賃貸用のアパートや貸家の敷地も住宅用地として特例が適用されます。ただし、アパートの場合は1戸あたり200㎡が小規模住宅用地の上限となります（例：4戸なら800㎡まで小規模住宅用地として1/6特例）。
土地を駐車場にすると固定資産税が高くなる？
はい。月極駐車場などの更地・駐車場は住宅用地特例が適用されないため、課税標準額は評価額の100%（特例なし）になります。住宅が建っている場合と比べると最大6倍の固定資産税になることがあります。
関連ツール
本ツールは概算値です。実際の税額は固定資産税評価額・課税明細・自治体の独自減免・経年減価補正等により異なります。正確な税額・手続きは所有物件の所在する市区町村の税務担当窓口にお問い合わせください。
