固定資産税の計算方法 完全ガイド（計算ツール付き）
固定資産税の計算式・住宅用地特例（1/6）・新築軽減・都市計画税の仕組みをわかりやすく解説。下の簡易計算ツールで実際の税額も試算できます。
このページでわかること
- ✅ 固定資産税の基本計算式（課税標準額×1.4%）の意味と仕組み
- ✅ 住宅用地特例（小規模1/6・一般1/3）と新築軽減の適用条件
- ✅ 都市計画税との違いと、簡易計算ツールによる概算試算
固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している方に課税される地方税（市区町村税）です。地方税法第342条に基づき、課税標準額に標準税率1.4%を乗じて計算されます。
納税通知書は毎年4〜5月頃に市区町村から送付され、年4回（4月・7月・12月・翌年2月が一般的）に分割して納付します。
計算式の仕組み
固定資産税 = 課税標準額 × 1.4% 都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（市街化区域のみ） 【土地の課税標準額】 小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/6 一般住宅用地（200㎡超の部分）: 評価額 × 1/3 非住宅用地（更地・駐車場等）: 評価額 × 1（特例なし） 【建物の課税標準額】 課税標準額 = 評価額（原則） 新築1〜3年（一般戸建て）: 建物税額 × 1/2 新築1〜5年（マンション等）: 建物税額 × 1/2 新築1〜5年（長期優良・戸建て）: 建物税額 × 1/2 新築1〜7年（長期優良・中高層耐火）: 建物税額 × 1/2 【計算例: 土地2,000万円・100㎡、建物1,500万円・築5年以上、市街化区域】 土地課税標準額 = 2,000 × 1/6 ≒ 333.3万円 固定資産税（土地）= 333.3 × 1.4% ≒ 4.7万円 固定資産税（建物）= 1,500 × 1.4% = 21.0万円 都市計画税（土地）= 2,000 × 1/3 × 0.3% ≒ 2.0万円 都市計画税（建物）= 1,500 × 0.3% = 4.5万円 年間合計: 約32.2万円
簡易計算ツール（概算）
土地・建物の評価額を入力して固定資産税の概算年税額を計算できます。詳細な計算は各専用ページをご利用ください。
住宅の種類
概算年税額
固定資産税＋都市計画税（市街化区域想定）
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固定資産税（土地）
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固定資産税（建物）
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都市計画税（土地＋建物）
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※ 土地面積200㎡以下（小規模住宅用地1/6特例）を想定した概算です。詳細は各専用ツールで試算してください。
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住宅用地特例（1/6・1/3）とは
住宅の敷地（住宅用地）には地方税法第349条の3の2に基づく特例が適用されます。
| 区分 | 条件 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅用地 200㎡以下 | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地 | 住宅用地 200㎡超の部分 | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
| 非住宅用地 | 更地・駐車場・店舗等 | 評価額 × 1（特例なし） | 評価額 × 1 |
土地を更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になることがあります。空き家の解体・更地化を検討する際は固定資産税の増額を必ず事前確認してください。
新築軽減とは
新築住宅の建物にかかる固定資産税は一定期間50%軽減されます（租税特別措置法第72条）。
| 建物の種類 | 一般住宅 | 長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 一戸建て（木造等） | 3年間 50%軽減 | 5年間 50%軽減 |
| マンション（中高層耐火） | 5年間 50%軽減 | 7年間 50%軽減 |
軽減対象は居住部分の床面積120㎡相当まで（120㎡超の部分は軽減なし）。軽減期間終了後は建物分の固定資産税が2倍になるため、必ず購入後の家計計画に織り込んでください。
都市計画税との違い
都市計画税は固定資産税とは別に課税される地方税で、市街化区域内に土地・建物を所有している方のみが対象です（地方税法第702条）。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 税率 | 1.4% | 最高0.3% |
| 対象 | 全国の土地・建物 | 市街化区域のみ |
| 土地の特例 | 小規模1/6・一般1/3 | 小規模1/3・一般2/3 |
| 新築軽減 | あり（建物のみ） | なし |
固定資産税と都市計画税は同じ納税通知書にまとめて記載され、一緒に納付します。市街化調整区域や農村部の土地・建物には都市計画税は課税されません。
よくある質問
免責事項
本ページの計算式・解説は2026年5月時点の税制に基づく概算情報です。実際の税額は固定資産税評価額・自治体の独自減免・経年減価補正等により異なります。正確な税額・手続きは所有物件の市区町村の税務担当窓口にお問い合わせください。
本ページの計算式・解説は2026年5月時点の税制に基づく概算情報です。実際の税額は固定資産税評価額・自治体の独自減免・経年減価補正等により異なります。正確な税額・手続きは所有物件の市区町村の税務担当窓口にお問い合わせください。
関連ツール
参考公式ソース
最終更新: 2026-05-11 / 2026年税制対応版
