固定資産税の計算方法｜計算式・評価額・特例を例題つきで解説【2026年】

固定資産税とは

固定資産税は、土地・家屋・償却資産に対して市町村が課す地方税です（地方税法第342条）。賦課期日は毎年1月1日で（同法第359条）、標準税率は1.4%です（同法第350条第1項）。

納税通知書は毎年春に届き、納期は4月・7月・12月・2月が標準です。実際の日付は市町村の条例で決まります（同法第362条）。

計算式の仕組み

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（市街化区域のみ・税率は市町村の条例で上限0.3%）

【土地の課税標準額（固定資産税）】
  小規模住宅用地（200㎡以下の部分）: 評価額 × 1/6
  一般住宅用地（200㎡超の部分）: 評価額 × 1/3
  非住宅用地（更地・駐車場等）: 評価額 × 1（特例なし）

【建物の課税標準額】
  課税標準額 = 評価額（原則）
  新築の軽減期間中: 建物の固定資産税のうち居住部分120㎡相当分までを2分の1
    一般の戸建て 3年間 ／ 3階建以上の耐火・準耐火 5年間
    認定長期優良住宅 戸建て 5年間 ／ 3階建以上の耐火・準耐火 7年間

【土地の課税標準額（都市計画税）】
  小規模住宅用地: 評価額 × 1/3 ／ 一般住宅用地: 評価額 × 2/3 ／ 非住宅用地: 評価額 × 1

例題で計算する（評価額から年税額まで）

土地が200㎡以下の場合と、200㎡を超える場合の2つの例題です。どちらも、建物は一戸建て・築20年（新築軽減の期間後）、市街化区域で都市計画税がかかるものとします。金額の単位は万円で、小数第2位を四捨五入しています。

例1　土地2,000万円・150㎡（200㎡以下）／建物1,200万円・築20年

この条件（土地・建物の評価額と面積）を入れた状態でシミュレーターを開く（評価額や築年数を変えて計算し直せます）

例2　土地3,000万円・300㎡（200㎡超）／建物1,200万円・築20年

この条件（土地・建物の評価額と面積）を入れた状態でシミュレーターを開く（評価額や築年数を変えて計算し直せます）

例1は、固定資産税の早見表の「土地2,000万円・建物1,200万円」の行と同じ値です（早見表の土地面積は150㎡で、同じ前提）。例2のように土地が200㎡を超えると、200㎡以下の部分に1/6、超えた部分に1/3を掛けて按分します。

評価額を変えた場合の年税額は、固定資産税シミュレーションで計算できます。新築から4年目の税額の増え方も同じページにあります。

住宅用地特例（1/6・1/3）とは

住宅の敷地（住宅用地）には地方税法第349条の3の2に基づく特例が適用されます。

土地を更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になることがあります。空き家の解体・更地化を検討する際は、固定資産税の増額を事前に確認してください。

新築軽減とは

新築住宅の建物にかかる固定資産税は、一定期間2分の1になります（地方税法附則第15条の6）。2031年（令和13年）3月31日までに新築された住宅が対象です。

減額されるのは居住部分の120㎡相当分までです。2026年（令和8年）4月以降の新築は、床面積40㎡以上240㎡以下の住宅が対象になります。軽減が終わると、建物分の固定資産税は軽減前の額に戻ります。

4年目に建物の税額がいくら上がるかは、固定資産税の早見表にあります。期間・床面積の要件の詳細は固定資産税軽減・減額計算ツールで確認できます。

都市計画税との違い

都市計画税は固定資産税とは別に課税される地方税で、市街化区域内に土地・建物を所有している方のみが対象です（地方税法第702条）。

固定資産税と都市計画税は、同じ納税通知書にまとめて記載され、一緒に納付します。市街化調整区域などの土地・建物には都市計画税は課税されません。

よくある質問

固定資産税の計算式を教えてください

固定資産税の基本の計算式は「課税標準額 × 1.4%」です。土地は住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準額が評価額の1/6になります（実質の税率は評価額の約0.233%）。建物は評価額がそのまま課税標準額で、新築軽減の期間中は居住部分120㎡相当分までが2分の1になります。都市計画税（市街化区域のみ）は「課税標準額 × 0.3%」で、住宅用地は課税標準額がさらに小さくなる特例があります。

固定資産税評価額はどこで確認できる？

毎年、市区町村から届く納税通知書に同封の「課税明細書」の「価格」欄に載っています。市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得することもできます。購入前の物件は、売主や仲介業者に課税明細書を見せてもらう方法があります。書類ごとの違いは「固定資産税評価額の調べ方」のページにまとめています。

固定資産税と都市計画税は別に払う？

都市計画税は、固定資産税とあわせて徴収されます（地方税法第364条第10項）。市街化区域内の物件では、同じ納税通知書に「固定資産税」と「都市計画税」が並んで記載され、一緒に納付します。納期は4月・7月・12月・2月が標準で、実際の日付は市町村の条例で決まります（同法第362条）。

固定資産税を安くする方法はある？

制度の範囲で税額を下げる方法は主に3つです。①住宅を壊して更地にしない（住宅用地の特例が外れると、土地の課税標準額が最大6倍になる）、②新築住宅の軽減を受ける（長期優良住宅は期間が延びる）、③評価額に不服があるときは、固定資産評価審査委員会に審査を申し出る（納税通知書の交付を受けた日後3か月を経過する日まで・地方税法第432条）。一定の省エネ・耐震・バリアフリー改修をした住宅には、翌年度分の建物の税額を減額する制度もあります（要件と割合は措置ごとに異なります）。

固定資産税の評価額と税額はどう違う？

「価格（評価額）」は市町村が決めた土地・家屋の価格で、税額の元になる数字です。「課税標準額」は、評価額に住宅用地の特例などを適用した後の額で、これに税率を掛けたものが税額です。土地は課税標準額が評価額よりかなり小さくなるのが一般的です。

関連ツール

参考公式ソース

• 総務省「固定資産税の概要」
• 国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」（地方税法附則第15条の6）
• e-Gov 地方税法（第342条・第349条の3の2・第350条・第359条・第362条・第364条・第432条・第702条）

最終更新: 2026年10月23日