不動産キャッシュフロー計算ツール（無料）
物件価格・ローン・家賃・経費を入力するだけで月間・年間CFを自動計算。10年間シミュレーション付き。
自己資金（頭金＋諸費用）= 物件価格 - 借入額が目安。諸費用は物件価格の7〜10%程度。
不動産投資ローンの目安: 変動金利1〜3%、固定金利2〜4%。銀行・信金・ノンバンクで大きく異なります。
満室時の月間家賃収入。管理費・共益費を含む場合はその合計額を入力。
都心・駅近: 5〜10%、地方・郊外: 15〜20%が目安。保守的に10%以上を推奨。
管理会社への委託費。一般的に家賃の5〜10%。自主管理の場合は0。
マンション管理組合への支払い（区分所有の場合）。または将来の大規模修繕を見込んだ積立目安。
固定資産税＋都市計画税の合計。不動産取得後、毎年4〜6月頃に課税通知書が届きます。
火災保険＋地震保険の年額合計目安。建物構造・築年数・保険会社で大きく異なります。
※ 10年累積CFは初年度CFを10倍した概算値です。家賃下落・修繕費増加は加味していません。詳細はExcelテンプレートをご利用ください。
不動産投資のプロに相談する（無料）
CFがプラスになる物件選定・ローン条件の最適化は専門家のサポートが有効です。
不動産CFの計算式と仕組み
不動産投資の月間キャッシュフローは、以下の計算式で求めます。
月次返済額を求める
計算式：月次返済額 = 借入額×万 × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
月次返済額 = 借入額×万 × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
月間実収入を求める
計算式：月間実収入 = 月間家賃 × 万 × (1 - 空室率/100)
月間実収入 = 月間家賃 × 万 × (1 - 空室率/100)
月間経費を求める
計算式：月間経費 = 管理費×万 + 修繕積立金×万
月間経費 = 管理費×万 + 修繕積立金×万
月間CFを求める
計算式：月間CF = 月間実収入 - 月次返済額 - 月間経費
月間CF = 月間実収入 - 月次返済額 - 月間経費
年間CFを求める
計算式：年間CF = 月間CF × 12
年間CF = 月間CF × 12
NOI・BTCF・ATCFの違いと投資判断への活用
不動産投資の収支分析には3つのステップがあります。精度が上がるほど実態に近い収益力を把握できます。
| 指標 | 計算式 | 含まないもの |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100 | 空室・経費・ローン・税 |
| NOI（純営業収益） | 実収入 − 運営経費 | ローン返済・税金 |
| BTCF（税引前CF） | NOI − ローン返済額 | 所得税・住民税 |
| ATCF（税引後CF） | BTCF − 所得税・住民税 | （最終手残り） |
本ツールはBTCF（税引前CF）を計算します。税引後の実際の手残りは税理士にご確認ください。
各コスト項目の目安一覧
| 項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 家賃の5〜10% | 管理会社委託時。自主管理は0 |
| 修繕積立金 | 月1,000〜5,000円 | 区分マンション: 管理組合規定額 |
| 固定資産税 | 年10〜15万円 | 物件評価額の1.4%（都市計画税別途） |
| 火災保険料 | 年1〜3万円 | 地震保険含む。建物構造・築年数で変動 |
使い方（3ステップ）
- 物件・ローン情報を入力：物件価格・借入額・年利・返済期間を入力します
- 収支条件を入力：月間家賃収入・空室率・管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料を入力します
- 月間CF・年間CF・10年累積CFを確認：ローン返済内訳（元金・利息）も内訳表示されます
よくある質問
不動産投資のキャッシュフロー（CF）とは何ですか？
家賃収入からローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料などすべての経費を差し引いた「手残り現金」です。CF>0なら毎月手元に現金が増え、CF<0なら毎月手出しが発生します。結論：CFがプラスかどうかが不動産投資の基本判断基準です。
元利均等返済と元金均等返済の違いは？
元利均等返済は毎月の支払額が一定で返済計画が立てやすい方式です。不動産投資ローンでは元利均等返済が一般的です。本ツールは元利均等返済で計算しています。結論：本ツールは元利均等返済を前提に計算します。
空室率はどのくらいで設定すべきですか？
都心・駅近マンションは5〜10%、地方・郊外は15〜20%が目安です。リスクを保守的に見積もるなら10〜15%での設定を推奨します。空室率0%（満室前提）の計算は楽観的すぎるため注意が必要です。結論：最低10%の空室率を想定して計算するのが安全です。
表面利回りとCF利回りの違いは？
表面利回りは「年間家賃÷物件価格×100」で計算した粗利率です。経費を考慮しないため実態より高く見えます。CF利回りは「年間CF÷自己資金×100」で計算した実質的な現金収益率です。投資判断にはCF利回りを重視してください。結論：CF利回りが投資の真の収益力を示します。
NOI（純営業収益）とキャッシュフローの違いは？
NOIは家賃収入から空室損失・運営経費を差し引いた純営業収益で、ローン返済を含みません。CFはNOIからさらにローン返済額を差し引いた実際の手残りです。結論：NOIは物件自体の収益力、CFは融資条件込みの実際の手残りを示します。
税引後CFと税引前CFの違いを教えてください
税引前CF（BTCF）はローン返済後・税金前の手残りで、本ツールが計算する値です。税引後CF（ATCF）はBTCFから所得税・住民税を引いた最終手残りです。結論：最終的な投資判断にはATCF（税引後CF）を確認し、税理士に相談することを推奨します。
Excelで詳細に計算したい場合は？
毎年の家賃下落・修繕費増加・ローン残高推移を含む詳細シミュレーションは不動産CF計算Excelテンプレートをご活用ください。コピペで使えるスプレッドシート用の計算式を掲載しています。
関連ツール
本ツールは概算値です。実際の返済額・CF・税額は金融機関の契約条件・税務状況・物件個別事情により異なります。不動産投資の最終判断は不動産会社・税理士・ファイナンシャルプランナーにご相談ください。
