不動産投資利回り計算ツール（無料）
物件価格と家賃収入を入力するだけで、表面利回り・実質利回り・月間キャッシュフローを自動計算。ローン返済額も含めた正確なシミュレーション。
月額家賃×12ヶ月。空室率を考慮する場合は実稼働月数で計算してください。
フルローンなら物件価格と同額を入力。自己資金分は差し引いてください。
表面利回り・実質利回りの計算式
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。投資判断には実質利回りとキャッシュフローの両方を確認することが重要です。
表面利回り(%)を求める
計算式：表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り(%)を求める
計算式：実質利回り(%) = (年間家賃収入 − 年間コスト) ÷ 物件価格 × 100
実質利回り(%) = (年間家賃収入 − 年間コスト) ÷ 物件価格 × 100
年間コストを求める
計算式：年間コスト = 管理費×12 + 修繕積立金×12 + 固定資産税
年間コスト = 管理費×12 + 修繕積立金×12 + 固定資産税
返済額を求める
計算式：返済額 = 借入額 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
返済額 = 借入額 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
月間CFを求める
計算式：月間CF = 月間家賃収入 − 月額返済額 − 月間コスト
月間CF = 月間家賃収入 − 月額返済額 − 月間コスト
計算式の根拠: 国土交通省 不動産価格指数
利回りの目安（2026年）
| 利回り種別 | 都心相場 | 地方相場 | 補足 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 3〜5% | 8〜12% | 地価上昇で都心は低下傾向 |
| 実質利回り | 2〜3% | 5〜9% | 表面より1〜3%低くなる |
| 月間CF | プラス維持が最低ライン | 利回りより重要な最終指標 | |
相場データ出典: 国土交通省 不動産価格指数
実質利回りの諸経費とは
実質利回りを計算するうえで最も重要な「諸経費」の目安は家賃収入の20〜30%です。主な内訳は以下の通りです。
- 管理委託料: 家賃の5〜10%（管理会社に支払う費用）
- 管理費・修繕積立金: 月1〜2万円程度（マンションの場合）
- 固定資産税・都市計画税: 年10〜20万円程度
- 火災保険料: 年1〜3万円程度
- 空室損: 想定稼働率90〜95%で計算（年1〜2ヶ月分の空室を見込む）
よくある質問
表面利回りと実質利回りの違いは？
結論：表面利回りはコスト無視の参考値、実質利回りは手残りに近い投資判断指標です。表面利回りは家賃収入÷物件価格で計算するシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・税金などのコストを差し引いて計算するため、手残りに近い数字になります。
2026年の利回り相場は？
結論：都心ワンルームは表面3〜5%、地方一棟物件は8〜12%が目安です。国土交通省の不動産価格指数によると都市部の地価は上昇傾向にあり、都心物件の表面利回りは低下しています。
諸経費の目安はいくら？
結論：家賃収入の20〜30%が目安です。管理委託料（家賃の5〜10%）・管理費・修繕積立金・固都税・火災保険・空室損などの合計として、家賃収入の20〜30%を見込むのが実務上の標準です。
表面と実質どちらで投資判断すべき？
結論：物件比較は表面利回り、収支判断は実質利回りとCFの両方を使います。表面利回りで複数物件をスクリーニングし、候補が絞れたら実質利回りと月間CFで最終判断してください。
キャッシュフローがマイナスになる原因は？
結論：ローン返済過多・コスト超過・空室の3つが主因です。本ツールで入力値を変えてプラスCFになる条件を確認できます。
元利均等返済の月額返済額の計算式は？
結論：「借入額 × 月利 × (1+月利)^返済回数 ÷ ((1+月利)^返済回数 − 1)」で計算します。本ツールで自動計算されます。
表面利回り何%から投資検討すべき？
結論：表面利回り6%以上（実質4%以上）が一般的な最低ラインです。ただし月間CFがプラスになるかどうかで最終判断してください。
不動産投資で減価償却はどう計算する？
結論：建物取得価額 ÷ 法定耐用年数（木造22年・RC47年等）で年間償却額を計算します。減価償却費は税務上の経費として計上でき、節税効果があります。詳細は減価償却計算ツールをご利用ください。
関連ツール
本ツールは概算値です。実際の利回り・キャッシュフローは空室率・修繕費・金利変動・税制等により異なります。投資判断は自己責任で行い、必要に応じてファイナンシャルプランナーや税理士にご相談ください。
