家賃収入の税金計算ツール（無料）

家賃収入にかかる税金の計算式

家賃収入は「不動産所得」として給与所得と合算して課税されます（総合課税）。計算式は以下のとおりです。

必要経費に含まれる主な項目

青色申告特別控除65万円（令和9年分から75万円）

不動産賃貸業で青色申告を選択し、複式簿記で記帳してe-Taxで申告すると所得から最大65万円を控除できます。給与年収500万円・家賃収入100万円の場合、青色申告65万円控除で所得税・住民税の合計が約12〜15万円節税できます。

令和8年度税制改正（2026年3月31日成立・公布）で、e-Tax申告に加えて優良な電子帳簿の保存等を行う場合の控除額を75万円に引き上げることが決まりました。適用は令和9年分（2027年分）以後の所得税からとなる予定で、令和8年分（2026年分）の申告は65万円のままです 。あわせて55万円控除の枠は廃止され、65万円控除がe-Tax提出を要件とする枠に置き換わります。

5棟10室の事業的規模とは？

不動産賃貸業が「事業的規模」と認められると、青色申告特別控除65万円の適用・青色事業専従者給与の計上・貸倒損失の全額経費計上が可能になります。判定基準は戸建て5棟またはアパート10室以上（戸建て1棟＝アパート2室換算）です。

家賃収入別の税金目安（給与年収500万円の場合）

※ 概算。基礎控除のみ適用。各自でツールを使って正確にご確認ください。

よくある質問

家賃収入はいくらから確定申告が必要？

結論：給与所得者は不動産所得が年間20万円超で確定申告が必要です。20万円以下でも住民税申告は必要なことがあります。専業大家は所得額に関わらず申告義務があります。

家賃収入の必要経費に含まれるものは？

結論：固都税・管理費・減価償却費・修繕費・ローン利息（元本除く）・火災保険料・広告費が主な経費です。建物の減価償却費は毎年の経費として計上でき、節税効果が高い項目です。

青色申告特別控除65万円は不動産所得にも使える？

結論：e-Tax＋複式簿記で申告すると65万円の控除が受けられます。不動産賃貸業で青色申告を選択し、複式簿記で記帳してe-Taxで申告すると65万円の特別控除が受けられます。令和8年度税制改正（2026年3月31日成立）で、e-Tax申告に加えて優良な電子帳簿の保存等を行う場合の控除額は75万円に引き上げられました。適用は令和9年分（2027年分）以後の所得税からとなる予定で、令和8年分（2026年分）の申告は65万円のままです 。

青色申告65万控除はいつ75万円になる？

結論：令和9年分（2027年分）以後の所得税から75万円になります（e-Tax申告＋優良な電子帳簿の保存等が条件）。令和8年度税制改正（2026年3月31日成立・公布）で引上げが決まりました。適用は令和9年分（2027年分）以後の所得税からとなる予定で、令和8年分（2026年分）の申告は65万円のままです 。実務上は令和10年（2028年）3月の申告分から75万円で申告することになります。最新情報は国税庁公式サイトでご確認ください。

5棟10室の事業的規模とは？

結論：戸建て5棟またはアパート10室以上で事業的規模と判定され、青色65万控除・専従者給与が使えます。戸建て1棟はアパート2室として換算します。事業的規模になると貸倒損失の全額経費計上も可能です。

必要経費にできるものは？

結論：固都税・修繕費・管理費・損保・減価償却・借入金利子が主な経費です。元本返済・自己居住部分・生活費は経費にできません。減価償却費は実際の現金支出なしに毎年計上できるため、節税効果が特に高い項目です。

所得税と住民税の合計は？

結論：所得税5〜45%＋住民税10%で合計税率は15〜55%になります。給与と家賃収入を合算した総所得が増えるほど税率が上がるため、青色申告控除・経費最大化による課税所得の圧縮が節税の鍵です。

家賃収入の税率は何パーセント？

結論：所得税5〜45%（超過累進）＋住民税10%で合計15〜55%の範囲です。給与所得と合算した「合計所得」に応じた超過累進税率が適用されます。給与年収が高いほど家賃収入への税率も高くなります。

ワンルーム投資で実際の手取りはいくら？

結論：家賃収入から必要経費と税金（所得税・住民税）を差し引いた金額が実質手取りです。本ツールの「手取り家賃収入」欄で確認できます。経費率を変えてシミュレーションも可能です。

不動産投資の節税・収益をさらに詳しく

家賃収入の税金対策は、経費の最適化と青色申告の活用が基本です。以下のツールも活用してください。

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