不動産キャッシュフロー計算 Excelテンプレート（無料）

Excelテンプレートのセル構成

以下の構成でスプレッドシートを作成してください。B列に数値を入力し、E列で計算結果が自動表示されます。

コピペで使える計算式一覧

E列（結果セル）に以下の計算式をコピペしてください。Excel・Googleスプレッドシートどちらでも動作します。

' ---- 基本計算 ----

' E2: 月次返済額（元利均等）
=PMT(B4/100/12, B5*12, -B3*10000)

' E3: 月間実収入（空室控除後）
=B6*10000*(1-B7/100)

' E4: 月間経費合計
=B8*10000+B9*10000+B10*10000/12+B11*10000/12

' E5: 月間キャッシュフロー（BTCF）
=E3-E2-E4

' E6: 年間キャッシュフロー
=E5*12

' E7: 10年累積CF（概算）
=E6*10

' E8: 表面利回り（%）
=B6*12/B2*100

' E9: NOI利回り（実質利回り）（%）
=(B6*12*10000*(1-B7/100)-(B8*12+B9*12+B10+B11)*10000)/B2/10000*100

' E10: CF利回り（%）＊自己資金=(B2-B3)万円として計算
=IF(B2-B3>0, E6/(（B2-B3)*10000)*100, "自己資金を入力してください")

' ---- ローン返済内訳（初回） ----

' E11: 初回利息分
=IPMT(B4/100/12, 1, B5*12, -B3*10000)

' E12: 初回元金返済分
=PPMT(B4/100/12, 1, B5*12, -B3*10000)

' ---- 10年後の利息分（参考）----

' E13: 10年後（120回目）の利息分
=IPMT(B4/100/12, 120, B5*12, -B3*10000)

10年シミュレーション用テンプレート（家賃下落対応）

別シートで以下の構成を作成すると、家賃下落・修繕費増加を加味した10年シミュレーションができます。

' ---- シート2: 10年シミュレーション ----

' 追加設定セル
' C2: 年間家賃下落率（%）例: 1
' C3: 年間修繕費増加率（%）例: 5

' A列: 年次（1〜10）
' B列: その年の家賃収入（万円/月）
' C列: その年の月間CF
' D列: 累積CF

' B2（1年目家賃）
=Sheet1!B6

' B3（2年目以降: 家賃下落）
=B2*(1-Sheet1!C2/100)

' C2（1年目CF）
=B2*10000*(1-Sheet1!B7/100)
 -PMT(Sheet1!B4/100/12, Sheet1!B5*12, -Sheet1!B3*10000)
 -(Sheet1!B8*10000+Sheet1!B9*10000*(1+(Sheet1!C3/100)*(A2-1))
   +Sheet1!B10*10000/12+Sheet1!B11*10000/12)

' D2（1年目累積CF）
=C2*12

' D3（2年目以降累積CF）
=D2+C3*12

使い方のポイント

• PMT関数の第3引数はマイナス符号で入力してください（借入なので負の現在価値）
• 家賃下落率は都心・駅近で年0.5〜1%、地方・郊外で年1〜3%が目安です
• 修繕費は築10年を超えると増加傾向。年5〜10%の増加率でシナリオを作成することを推奨します
• CF利回りは自己資金（頭金+諸費用）を分母にします。借入額が大きいほどレバレッジ効果でCF利回りが高くなります
• NOI利回りは表面利回りより実態に近い物件の収益力指標です。物件比較に活用してください

よくある質問

Excelで元利均等返済の月次返済額を計算する関数は？

ExcelのPMT関数を使います。=PMT(年利/100/12, 返済期間年数*12, -借入額*10000) で月次返済額が求められます。例えば借入1,600万円・金利2%・30年なら約59,151円になります。結論：PMT関数のマイナス符号を忘れずに。

Excelで利息部分だけを計算する関数は？

ExcelのIPMT関数を使います。=IPMT(年利/100/12, 返済回数, 総返済回数, -借入額*10000) で指定回の利息分が求められます。元金部分はPPMT関数で取得できます。結論：IPMT（利息）とPPMT（元金）を組み合わせて返済内訳を確認できます。

Googleスプレッドシートでも同じ計算式は使えますか？

はい、GoogleスプレッドシートでもPMT・IPMT・PPMT関数はExcelと同じ引数で使えます。本ページの計算式はそのままGoogleスプレッドシートにコピー＆ペーストして利用できます。結論：Excel・Googleスプレッドシートどちらでもそのまま使えます。

10年間のCFシミュレーションでは何を考慮すべきですか？

（1）家賃下落率（年1〜2%目安）、（2）修繕費の増加（築年数に応じて増大）、（3）金利変動リスク、（4）空室率の変化、（5）売却時の残債と売却益の5点が重要です。結論：購入時点のCFだけでなく、10年後のシナリオを必ず試算してください。

ExcelでNOI利回りを計算するには？

NOI利回り（実質利回り）は「（年間実収入 − 年間運営経費）÷ 物件価格 × 100」で計算します。上記テンプレートのE9セル式でそのまま算出できます。表面利回りより実態に近く、物件の収益力比較に適しています。結論：物件比較にはNOI利回りを使うと精度が上がります。

Webツールとエクセルはどちらを使うべきですか？

物件検討の初期段階ではWebツールが素早く使えて便利です。具体的な物件が決まった後は本ページのExcelテンプレートで詳細シミュレーションを行うことを推奨します。結論：初期検討はWebツール、詳細判断はExcelで使い分けてください。

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