住宅取得資金贈与 特例の贈与税計算 2026年版（無料）
父母・祖父母から住宅購入資金を贈与してもらう場合の贈与税を計算。省エネ等住宅1,000万円・その他500万円の非課税特例を適用して税額を試算します（2024〜2026年の贈与対象）。暦年贈与110万円との最大1,110万円非課税、相続時精算課税との比較も確認できます。
住宅購入を控えて親・祖父母から資金援助を受ける予定の方向け
| 住宅の種類 | 非課税限度額 | 性能要件 |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅（新築・ZEH水準） | 1,000万円 | 断熱等性能等級5以上 かつ 一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準・2024年4月以降の新築） |
| 省エネ等住宅（経過措置・中古等） | 1,000万円 | 断熱等性能等級4以上 または 一次エネルギー消費量等級4以上（2023年12月31日以前建築確認の住宅、または中古住宅） |
| その他の住宅 | 500万円 | 上記いずれの性能要件も満たさない一般住宅 |
※ 受贈者の所得が2,000万円超の場合は本特例の適用なし。対象期間: 2024年1月1日〜2026年12月31日。
出典: 国税庁タックスアンサーNo.4508（2026-05-26確認）／国土交通省 住宅取得等資金贈与の非課税措置（2026-05-26確認）
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住宅取得・増改築のために贈与を受ける金額を入力してください。
新築（2024年4月以降の建築確認）は「断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上」が必要。中古・経過措置対象は「等級4以上のいずれか」。詳細は下記「省エネ住宅の判定方法」参照。
計算結果
住宅取得資金贈与 特例の概要
住宅取得等資金の非課税特例は、直系尊属（父母・祖父母）から住宅購入・増改築資金として贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。国税庁タックスアンサーNo.4508（2026-05-26確認）で制度の詳細を確認できます。
適用要件まとめ
| 贈与者 | 直系尊属（父母・祖父母など） |
| 受贈者の年齢 | 贈与年1月1日時点で18歳以上 |
| 受贈者の所得 | 贈与年の合計所得2,000万円以下（40〜50㎡は1,000万円以下） |
| 住宅床面積 | 40㎡以上240㎡以下 |
| 居住要件 | 贈与翌年3月15日までに取得し居住（居住見込みも可） |
| 申告要件 | 翌年2月1日〜3月15日に贈与税申告（非課税でも申告必要） |
省エネ等住宅の判定方法（2024年改正・ZEH水準）
2024年4月以降に建築確認を受けた新築住宅については、省エネ等住宅の性能要件が「ZEH水準」に引き上げられました。旧基準（等級4以上）は経過措置が適用される場合のみ有効です。
| 住宅の区分 | 必要な性能要件 |
|---|---|
| 新築住宅 （2024年4月以降建築確認） | 「断熱等性能等級5以上（結露防止基準を除く）」かつ「一次エネルギー消費量等級6以上」の両方を満たすこと（ZEH水準） |
| 新築住宅（経過措置） 2023年12月31日以前建築確認 または2024年6月30日以前建築 | 「断熱等性能等級4以上」または「一次エネルギー消費量等級4以上」のいずれかを満たすこと |
| 中古住宅・既存住宅 | 「断熱等性能等級4以上」または「一次エネルギー消費量等級4以上」のいずれかを満たすこと |
出典: 国土交通省 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（2026-05-26確認）
省エネ等住宅に該当するかどうかは、建築士・住宅性能評価機関などの登録資格者が発行する「住宅省エネ性能証明書」で確認できます。ハウスメーカーや工務店に証明書の取得を依頼してください。
暦年贈与110万円との併用で最大1,110万円非課税
住宅取得資金贈与の特例は、暦年贈与の基礎控除110万円と併用できます。併用することで、課税対象となる贈与額を最小化できます。
| ケース | 贈与額 | 非課税額合計 | 贈与税額 |
|---|---|---|---|
| 省エネ住宅＋暦年贈与フル活用 | 1,110万円 | 1,110万円（全額非課税） | 0円 |
| 省エネ住宅＋追加贈与 | 1,500万円 | 1,110万円 | 390万円に贈与税 |
| 一般住宅＋暦年贈与フル活用 | 610万円 | 610万円（全額非課税） | 0円 |
※ 非課税特例（省エネ住宅1,000万円または一般住宅500万円）＋基礎控除110万円の合計。暦年課税を選択した場合の計算例です。
※ 暦年贈与の生前贈与加算（7年以内の贈与を相続財産に加算）については 暦年贈与 7年加算 計算ツール を参照してください。
相続時精算課税との有利不利比較
住宅取得資金贈与は、暦年課税と相続時精算課税のどちらとも組み合わせられます。状況によって有利な課税方式が異なります。
| 比較項目 | 暦年課税との組み合わせ | 相続時精算課税との組み合わせ |
|---|---|---|
| 最大非課税額（省エネ住宅） | 1,110万円 (1,000＋110万円) | 3,610万円 (1,000＋110＋2,500万円) |
| 最大非課税額（一般住宅） | 610万円 (500＋110万円) | 3,110万円 (500＋110＋2,500万円) |
| 7年加算の影響 | 非課税枠超過分は7年加算対象 | 基礎控除110万円以内は7年加算なし。超過分は相続時精算 |
| 一度選択すると | 毎年選択可能 | 撤回不可（継続義務） |
| 向いているケース | 1,110万円以内の贈与で、相続財産が少ない場合 | 贈与額が1,110万円を超え、贈与者が高齢で相続が近い場合 |
| 注意点 | 生前贈与加算7年に注意（7年加算計算ツールで確認） | 相続時に2,500万円超過分・評価額上昇分に課税される可能性あり |
どちらが有利かは、贈与額・贈与者の年齢・相続財産の総額・相続人の数によって異なります。判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。
暦年贈与 vs 相続時精算課税、どちらが得か税理士に確認する
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よくある質問
住宅取得資金贈与の特例はいつまでですか？
2024年1月1日〜2026年12月31日の贈与が対象です（2026-05-26現在）。期限内に贈与を受け、翌年3月15日までに住宅を取得し居住することが必要です。
省エネ等住宅とはどのような住宅ですか？ 2024年に要件が変わったのですか？
はい、要件が変わっています。2024年4月以降に建築確認を受けた新築住宅は「断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）」の両方を満たすことが必要です。一方、2023年12月31日以前に建築確認を受けた物件や中古住宅は「断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上のいずれか」という旧基準が適用されます。
贈与税がゼロでも申告は必要ですか？
はい、住宅取得資金贈与の非課税特例を適用する場合は、贈与税がゼロでも必ず申告が必要です。申告しなければ特例が適用されません。申告期限は翌年2月1日〜3月15日です。
暦年贈与の7年加算ルールは住宅取得資金贈与に影響しますか？
住宅取得資金贈与の非課税特例によって非課税となった金額は、7年加算の対象外です。ただし非課税枠を超えた贈与額は通常の暦年贈与として7年加算の対象になります。詳細は暦年贈与 7年加算 計算ツールで確認できます。
住宅ローン控除と住宅取得資金贈与は両方使えますか？
はい、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と住宅取得資金贈与の非課税特例は原則として併用できます。ただし、贈与を受けた資金と住宅ローンをどう組み合わせるかで控除額が変わる場合があります。住宅ローン控除計算ツールも合わせてご活用ください。
相続時精算課税を選ぶと何が変わりますか？
相続時精算課税を選択すると、住宅取得資金贈与1,000万円＋基礎控除110万円＋特別控除2,500万円で合計3,610万円まで贈与税がゼロになります。ただし一度選択すると撤回できず、相続時に贈与財産を相続財産に加算して精算する義務が生じます。大きな資産を移転したい場合に有利になるケースがあります。
増改築の場合も住宅取得資金贈与の特例を使えますか？
はい、増改築・リフォームの場合も適用できます。工事費用が100万円以上、かつ増改築後の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが必要です。また、自らが居住する住宅であることも要件です。
贈与者（親・祖父母）が複数いる場合はどうなりますか？
複数の直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合も、非課税限度額は受贈者1人あたり省エネ等住宅1,000万円（または一般住宅500万円）です。複数人から贈与を受けても合計で1,000万円（または500万円）が非課税上限となります。
住宅を取得した翌年3月15日を過ぎてしまった場合はどうなりますか？
翌年3月15日までに住宅を取得し居住（または居住見込み）できない場合は、原則として特例が適用されません。ただし、やむを得ない事情がある場合には居住見込みとして扱われるケースもあります。個別の状況については所轄の税務署または税理士にご相談ください。
関連ツール・参考情報
本ツールは概算計算です。特例適用要件の充足・税額については個別状況により異なります。必ず税理士または所轄税務署にご確認の上、申告を行ってください。
