変動金利 vs 固定金利 どっちが得？比較計算ツール（無料）
借入額・返済期間・変動金利・固定金利を入力するだけで、総返済額・利息総額・月返済額を並べて比較し「どちらが得か」を自動判定。金利上昇3シナリオ・住宅ローン控除（0.7%）との相互作用・損益分岐金利を一画面で可視化します。
住宅ローンで変動か固定か迷っている方向け。借入条件を入力するだけで両者の損得と損益分岐点が一目でわかります。
物件価格から頭金を引いた金額を入力してください。100万〜1億円の範囲で入力可能です。
最長35年が一般的。フラット35は1〜35年の範囲。
2026年5月のメガバンク・地銀の変動金利（優遇後）は0.9〜1.1%台が中心です。
フラット35（2026年5月・返済期間21年以上・融資比率9割以下）は2.49%（住宅金融支援機構 2026-05-27確認）。
将来の金利動向は不確実です。3シナリオで変動金利の総返済額がどう変わるかを確認してください。
▶ 住宅ローン控除の設定（任意・2026年入居版）
住宅種別を選択すると「控除後実質負担額（総返済 − 控除総額）」を計算します。控除率は2026年入居で一律0.7%（出典：国土交通省 住宅ローン減税 2026-05-27確認）。
| 変動金利 | 固定金利 | 差額（変動−固定） | |
|---|---|---|---|
| 月返済額（初回） | — | — | — |
| 総返済額 | — | — | — |
| 利息総額 | — | — | — |
※ 変動金利シミュレーションは一般的な5年ルール・125%ルールを適用。将来の金利動向は保証されません。実際の借入は金融機関に必ずご確認ください。
選択中のシナリオでの残高推移です。
青：変動金利（選択中のシナリオ） / 赤：固定金利
変動金利と固定金利の違い：基本的な仕組み
住宅ローンの金利タイプは大きく「変動金利型」「固定金利型（全期間固定）」「一定期間固定型（当初固定・ミックス）」の3種類があります。本ページでは最もシェアが高い変動型と全期間固定型を比較します。
| 項目 | 変動金利型 | 固定金利型（全期間固定） |
|---|---|---|
| 金利の決まり方 | 短期プライムレートに連動・半年ごとに見直し | 借入時に全期間の金利を確定 |
| 2026年5月の金利水準 | 優遇後：0.9〜1.1%台（メガバンク・地銀） | フラット35：2.49%（住宅金融支援機構） |
| 月返済額の変動 | 5年ごとに見直し（125%上限） | 全期間一定（変わらない） |
| 金利上昇リスク | あり（未払利息リスクも） | なし（借入時点で確定） |
| 金利が下がった場合 | 返済額が下がる（メリット） | 変わらない（デメリット） |
| 向いている人 | 繰上返済余力あり・短期完済予定 | 長期・返済計画を安定させたい |
出典：住宅金融支援機構「2026年5月のフラット35金利」・各金融機関公式サイト（2026-05-27確認）。
5年ルール・125%ルールの仕組みと「未払利息」リスク
変動金利で借りた多くの住宅ローン（元利均等返済）には「5年ルール」と「125%ルール」があります。一見便利に見えますが、仕組みを正しく理解しないと返済計画が狂うことがあります。
| ルール名 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 5年ルール | 金利が変動しても5年間は月々の返済額を変えない | 返済額が変わらない間も利息は増えるため、元本の減りが遅くなる |
| 125%ルール | 5年ごとの返済額見直し時に現行の1.25倍を上限とする | 利息増加分が返済額に収まらない場合、未払利息（元本に算入されない利息残高）が発生するリスクがある |
未払利息リスクの具体例：借入3,500万円・変動金利1.0%・35年返済の月返済額が約9.9万円の場合、仮に10年後に金利が3.0%に上昇すると理論上の月返済額は約13万円前後に増加します。しかし125%ルールで返済額は上限が約12.4万円（9.9万×1.25）に制限されるため、差額約6,000円/月が元本に充当されず未払利息として蓄積される可能性があります。
- 一部のネット銀行（楽天銀行・auじぶん銀行等）は5年ルール・125%ルールを適用せず、金利変動をそのまま返済額に反映する
- 5年ルール・125%ルール適用の有無は借入前に必ず金融機関に確認する
- 本ツールは一般的な5年ルール・125%ルールを適用した計算を行っています
出典：SBI新生銀行「変動金利の5年ルールと125%ルール」・モゲチェック「変動金利型の5年ルール・125%ルールとは？」（2026-05-27確認）。
金利上昇シナリオ3択：楽観・中立・悲観の前提条件
2026年現在、日本銀行は段階的な利上げを進めています。変動金利の将来推移は金融政策・景気・物価次第であり、誰にも正確な予測はできません。本ツールでは「将来どうなるかわからないからこそ、3シナリオで比較してリスクを把握する」という設計にしています。
| シナリオ | 変動金利の想定推移 | 想定状況 |
|---|---|---|
| 楽観 | 初期金利のまま全期間横ばい | 低成長・デフレ再燃・日銀が利上げを見送り続けるケース |
| 中立 | 毎年0.05%ずつ緩やかに上昇（上限：初期＋1.0%） | 日銀が年1〜2回程度の段階的利上げを続けるケース（2026年のメインシナリオ） |
| 悲観 | 5年目以降に年0.25%ずつ上昇（上限：初期＋2.5%） | インフレ加速・大幅利上げが続き、変動金利が3〜3.5%台に到達するケース |
※ シナリオの金利上昇率は試算の前提であり、将来の金利動向を予測・保証するものではありません。実際の変動金利は日銀の政策金利・短期プライムレートの動向によります（出典：計算ナビ試算 2026-05-27）。
住宅ローン控除（0.7%）との相互作用：変動と固定でどちらが多い？
住宅ローン控除は「各年末の住宅ローン残高 × 0.7%」が所得税（一部住民税）から控除されます。令和8年度税制改正で適用期限が令和12年（2030年）12月31日入居まで延長されました。
| 住宅種別 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅（新築） | 4,500万円 | 13年 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅（新築） | 3,500万円 | 13年 | 318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅（新築） | 2,000万円 | 10年 | 140万円 |
| 中古（省エネ基準適合以上） | 2,000万円〜3,500万円 | 13年（2026年改正で拡充） | 〜318.5万円 |
| 省エネ基準不適合（新築・2026年以降建築確認） | 対象外 | — | 0円 |
出典：国土交通省「住宅ローン減税」（公式）・令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日与党公表）2026-05-27確認。控除率は一律0.7%。最大控除額は限度額×0.7%×控除期間（年ごとに残高が減るため実際はこれ以下）。
変動 vs 固定で控除額はほぼ同じ：住宅ローン控除は年末の残高を基準にします。元利均等返済の場合、変動と固定で元金の減り方（残高の推移）はほぼ同じペースです。変動は初期の月返済額が少ない分だけ元金の減りがやや遅く、残高が多く残るため控除額がわずかに多くなることもありますが、実質的な差は限定的です。
損益分岐金利の読み方と活用方法
本ツールが計算する損益分岐金利は「変動金利が全返済期間を通じた平均でこの水準を超えると、固定金利を選んだ場合より総支払いが多くなる（固定が有利）」という分岐点です。
損益分岐金利を求める
計算式：損益分岐金利 = 「固定金利の総返済額 = 変動金利の総返済額」になる変動金利の水準
損益分岐金利 = 「固定金利の総返済額 = 変動金利の総返済額」になる変動金利の水準
損益分岐金利を求める
計算式：損益分岐金利 = 約2.49%（控除なし）
損益分岐金利 = 約2.49%（控除なし）
- 損益分岐金利が固定金利に近い（差が小さい）ほど、固定金利を選ぶ安心感が高い
- 損益分岐金利が現在の変動金利から大きく離れているほど、変動金利を選んだ場合のメリットが大きい
- 「将来の変動金利が損益分岐金利を超える可能性をどう評価するか」は個人の判断による
- 返済期間が短いほど損益分岐金利は低くなる（短期間では金利上昇の影響が大きい）
変動金利が向いている人・固定金利が向いている人
| 変動金利向きの特徴 | 固定金利向きの特徴 |
|---|---|
| 繰上返済の原資（貯蓄・資産）がある | 返済計画を変えたくない（公務員・安定収入） |
| 返済期間10〜20年以内で完済予定 | 返済期間20年超（長期間の変動リスクを避けたい） |
| 金利が上昇した場合も月返済増加に対応できる収入 | 子どもの教育費など将来の出費増が確定している |
| 損益分岐金利と現状変動金利の差が大きい（余裕あり） | 損益分岐金利が現状変動金利と近い（余裕なし） |
出典：計算ナビ 編集部試算・各金融機関情報（2026-05-27）。一般的な傾向であり個別の事情により異なります。
借換えの判断基準（変動から固定・または固定から変動）
住宅ローンの借換えでは「借換えで削減できる総利息 ＞ 借換えコスト（諸費用）」になるかどうかが基本的な判断基準です。
- 借換えコストの目安：登記費用・保証料・手数料等で借入額の0.5〜1%程度（300万円ローンで1.5〜3万円・3,000万円ローンで15〜30万円）
- 金利差が0.3%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上が一般的な「検討に値する」目安（モゲチェック等の業界指標）
- 変動から固定への借換えは「現在の変動金利が低いうち＆損益分岐金利が近づいてきたとき」が一つのタイミング
- 借換え先の金融機関への審査が必要。勤続年数・年収・残高状況によっては通らない場合もある
本ツールで借換え後の金利（固定または新しい変動金利）を「固定金利」欄に入力して、現状との総返済差額を確認してください。
よくある質問（FAQ）
変動金利と固定金利はどちらが得ですか？
結論：2026年5月時点（変動約1.0%・固定フラット35 2.49%）では、金利が横ばいのままなら変動の方が総返済が少なくなります。ただし変動金利が上昇すると損得が逆転します。本ツールの損益分岐金利（例：約2.49%）を目安に、変動金利が将来その水準まで上昇するリスクを自分が許容できるかで判断してください。
変動金利の5年ルール・125%ルールとは何ですか？
結論：5年ルールとは「金利変動があっても5年間は月返済額を変えない」、125%ルールとは「5年ごとの見直し時に現行の1.25倍を上限とする」激変緩和措置です。金利急上昇時に返済額がすぐ増えないメリットがある一方、利息が元本を超えて未払利息が発生するリスクもあります。金融機関によってルールが異なるため、借入前に必ず確認してください（出典：SBI新生銀行 2026-05-27確認）。
住宅ローン控除の控除率はいくらですか？
結論：2022年（令和4年）以降の入居は控除率が一律0.7%（年末ローン残高 × 0.7%）です。2021年以前入居の旧制度は1.0%。借入限度額と控除期間は住宅種別・入居年により異なります（長期優良住宅は4,500万円・13年）（出典：国土交通省 2026-05-27確認）。
変動金利から固定金利に借換えるべきタイミングはいつですか？
結論：明確なタイミングを断言することは難しいですが、「本ツールの損益分岐金利が現状の変動金利に近づいてきた」「日銀の利上げペースが加速している」「教育費など将来の大きな支出が増える」タイミングが一つの目安です。借換えコスト（諸費用0.5〜1%程度）と削減できる総利息を比較してから判断してください。
2026年の変動金利はこれから上がりますか？
結論：予測は不確実です。2026年4月時点で日銀の政策金利は0.75%で据え置かれていますが、複数の審議委員が利上げを主張しており、2026年内の追加利上げが市場で見込まれています。ただし物価・賃金・景気次第で方向は変わりえます。本ツールの3シナリオで「最悪のケースでも返済できるか」を確認してください（出典：日本銀行 金融政策決定会合 2026-04 2026-05-27確認）。
フラット35と変動金利を組み合わせる「ミックスローン」は有効ですか？
結論：ミックスローンは「変動の低金利のメリットと固定の安心感を半分ずつ享受する」戦略です。変動部分と固定部分の比率を自分のリスク許容度に応じて設定できます。ただし2本立てになるため諸費用・管理の手間が増えます。本ツールでは変動と固定それぞれの試算ができるため、比率を変えた場合のシミュレーションにも活用してください。
繰上返済をすると変動と固定どちらが有利になりますか？
結論：繰上返済は残高を減らすため、どちらのタイプでも利息削減効果があります。変動金利の場合、繰上返済で残高を早く減らすことで「金利が上昇しても影響を受ける残高が少なくなる」というリスクヘッジ効果があります。本ツールの「繰上返済（任意）」欄を入力して試算できます。
住宅ローンを借りるとき変動か固定をどう選ぶべきですか？
結論：①返済期間が10〜15年以内で繰上返済の余力があれば変動が有利なことが多い②20〜35年の長期で返済計画を安定させたいなら固定が安心です。本ツールで損益分岐金利を確認し、「変動金利がその水準まで上昇するかどうか」を自分の判断で評価した上で選んでください。迷う場合はFP（ファイナンシャルプランナー）への無料相談も有効です。
住宅ローンの審査で変動と固定はどちらが通りやすいですか？
結論：金融機関によって異なりますが、一般的に審査基準（返済負担率の計算方法など）は変動・固定で大きく変わらないケースが多いです。フラット35は住宅金融支援機構の審査基準があり、民間銀行の変動金利と要件が異なります。借入前に複数の金融機関で仮審査を受けて比較することを推奨します（出典：計算ナビ編集部 2026-05-27）。
関連ツール・内部リンク
本ツールの計算結果は、元利均等返済・一般的な5年ルール・125%ルールの適用・住宅ローン控除率0.7%（令和8年度税制改正準拠）を前提とした試算値です。将来の金利動向は保証されません。実際の返済額・控除額は借入条件・物件詳細・所得状況によって異なります。具体的な借入計画は金融機関・ファイナンシャルプランナーにご相談ください。本ページは監修なし・一般情報としての提供であり、個別の財務アドバイスではありません。
